Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Renovierungsklausel

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 09.07.2008

Der BGH hat heute (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 181/07) entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Er ließe sich auch nicht mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Insoweit würden die jeweiligen Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden. Der begehrte Zuschlag orientiere sich aber an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Mit der Anerkennung eines Zuschlags würde daher im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung ohne Rücksicht darauf herangezogen, ob diese Kosten am Markt durchsetzbar wären.

Auch wenn bisher nur eine Presseerklärung vorliegt, wage ich die Prognose, dass das Problem damit nicht aus der Welt ist. Mit seinem Urteil vom 20.6.2007 (VIII ZR 303/06, NZM 2007, 639) hatte der VIII. Senat festgestellt, dass der Vermieter die Miete auch dann auf das ortübliche Niveau anheben darf, wenn die Anfangsmiete darunter lag. Maßgeblich sei allein, dass im Zeitpunkt der Mieterhöhung insoweit die Voraussetzungen des § 558 BGB vorliegen. Wenn sich ermitteln lässt, dass die ortsübliche Miete keine Kosten für Schönheitsreparaturen enthält, andernfalls am Markt eine höhere Miete gezahlt wird, liegen die Voraussetzungen des § 558 BGB vor. Die Ermittlung ist unschwer möglich. Andernfalls müsste auch in dem Fall der niedrigen Anfangsmiete geprüft werden, ob sich eine höhere Anfangsmiete am Markt durchsetzen lässt. Ob dies zu einem positiven Ergebnis führt ist zweifelhaft, zumal wenn ein Lockvogelangebot vorliegt.

Die notwendigen Ermittlungen sind ohne weiteres möglich. Immerhin vermietet die Bundesrepublik Deutschland selber inklusive Schönheitsreparatur durch den Vermieter. Auch einige Versicherungskonzerne vermieten nach dieser Mietsstruktur, weisen den Betrag für Schönheitsreparaturen sogar im Mietvertrag aus.

Bevor die Entscheidungsgründe nicht vollständig vorliegen, wage ich keine Prognose, ob im preisgebundenen Wohnraum die Rechtslage anders ist.

 

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2 Kommentare

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"Die Ermittlungen sind ohne weiteres möglich"?
Wie wurden denn die Daten für die vorhandenen Mietspiegel erhoben?
Nach akribischer Prüfung der Wirksamkeit der Renovierungsvereinbarung in den jeweiligen Verträgen?

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Auch wenn die Bundesrepublik als Eigentümer von Wohnimmoblien, diese ohne die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsrepararturen vermietet- wobei dies auch in immer weniger Fällen so gehandhabt wird- wollen doch zumindest Vermieter, die die Vermietung nicht professionell betreiben, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter ausgeführt werden um so eine attraktive, konkurrenzfähige Miete erzielen/ anbieten zu können. Auch bei den meisten Mietern dürfte diese Interessenlage vorherrschen, denn durch Eigenleistungen bei den Schönheitsreparaturen, kann die Miete durch " Muskelkraft" subvetioniert werden.

Vermietern ist bei der derzeitigen Lage nur zu empfehlen Wohnraum unrenoviert zu vermieten und für einige Jahre gegenseitig auf das Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten.

Sollten Mieter wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln wirklich vom Vermieter eine Renovierung verlangen, sollte dieser alle Möglichkeiten der Mieterhöhung wahrnehmen bzw. mit dem Hinweis auf diese Möglichkeiten versuchen eine wirksame Vereinbarung im bestehnden Mietverhältnis zu schliessen.

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